Проект "дом", часть 2. Неожиданный поворот сюжета. Плюсы/минусы строительства. Выбор банка, контракт, юридическое оформление. Наши “грабли”.

Продолжаю рассказ о нашей эпопее с домом. Итак, решив, что с покупкой жилья мы подождем и накопим еще немного денег, первую половину 2015 года мы особо не напрягались. Жили, работали, учились, немного путешествовали, принимали гостей, ездили в гости - все как обычно. Я по-прежнему мониторила цены, и к середине июля 2015 заметила одну очень неприятную особенность: цены шли вверх, причем весьма шустро. Если в конце 2014го года в “наших” районах можно было найти нормальный, не требующий срочного ремонта 2бдрм юнит (2х-комнатный + столовая/зал + кухня) примерно за 410 тысяч австралийских долларов (за 450 тысяч были просто шикарные варианты), то теперь даже за что-то старенькое начали просить от 400 тысяч и выше (напомню, что под “нашими” районами речь идет о юго-восточной части Мельбурна, в районе от станции Cheltenham до станции Mordialloc по линии метро Frankston). Рост цен на 10% менее чем за полгода (при том, что предыдущие 2 года были относительно “ровные”) оооочень нас напряг, и мы снова начали всю эту эпопею с просмотрами по субботам, чтобы снова присматривать подходящий вариант. Теперь нам, конечно, было проще: мы знали, что хотим, где хотим. Мы реалистично оценивали собственные шансы о том, где и что мы хотим и можем купить, поэтому теперь мы ездили выборочно, на 2-3 объекта в субботу максимум. С другой стороны, поначалу мы особо не торопились, так как у нас был подписан годовой контракт на аренду. При досрочном прекращении такого контракта обычно приходится  или платить штраф, или искать новых жильцов, поэтому план у нас был простой: пока смотреть, а потом, уже в сентябре, активно искать (а там еще 30/60/90 дней на оформление документов, и контракт по аренде закончится).

Все так и шло довольно расслаблено и не спеша, пока в один из дней мне не попалось предложение о продаже строящихся таунхаусов в соседнем районе.

Хочу отметить, что то, о чем я рассказывала в первой части заметок, относилось к покупке уже построенного, законченного, жилья.

Проект "дом", часть 1. Лирическое вступление. Два вида сделки по покупке/продаже недвижимости в Австралии.

Там все просто: есть дом, ты его купил, юристы оформили сделку, въезжай, живи.

В случае со стройкой все чуть-чуть по-другому, со своими плюсами и минусами.

Начну немного издалека и с хорошего.

Во-первых, если приобретаемое жилье - ваше первое купленное на территории Австралии (вас называют first home buyers), то за его покупку/строительство штат выдаст вам денежный грант. Сумма и условия гранта зависят от штата (в Виктории, к примеру, это $10000 и только за новые дома, в Квинсланде - $15000 и на покупку/строительство и т.д.), так что всегда нужно проверять что конкретно в вашем штате вам полагается.

Во-вторых, приятный плюс для first home buyers - это “экономия” на уплате налога. Обычно при покупке любой недвижимости покупатель обязан заплатить налог на покупку, называемый Stamp Duty. В случае покупки строящегося жилья, stamp duty платится только на землю (т.к. на момент заключения сделки строительство еще, как правило, не начинается), а не на весь покупаемый объект целиком. Кроме этого, для first home buyers, если они планируют жить в этом доме (а не сдавать его), есть еще небольшая скидка на stamp duty, если сумма покупки ниже определенной суммы (для штата Виктория на момент написания этих строк (октябрь 2016) это $600000). Так что если учесть то что ипотеку банк выдает только на покупку недвижимости, а stamp duty покупатель платит из своего кармана, чем меньше вы платите налога, тем, в конечном итоге, больше ваш первоначальный взнос в банк.

Хороший сайт, рассказывающий обо всем этом в деталях тут: https://www.fhba.com.au/ (это не реклама и я ничего не могу сказать о качестве услуг компании-владельцев сайта).

В-третьих, если строить самим, то можно построить дом такой планировки, какой хочется. Хочется спальни 4*5м - пожалуйста. Камин в гостинной или двойное остекление - легко. Черная плитка в красный горошек в ванной - тоже можем, любой каприз за ваши деньги :) Возможность выбора подкупает, хотя, конечно, обычно никто не рисует дом “с нуля”, а берут один из готовых планов у застройщиков и адаптируют под имеющийся участок и под себя, благо что вариантов очень много.

В-четвертых, в последние годы стандарты по теплоизоляции существенно повысились, так что в новых домах, как правило, теплее зимой и не так жарко летом.

В-пятых, они просто - новые :)

Конечно, в стройке есть свои минусы.

Во-первых, все то время, пока жилье строится, вам нужно где-то жить (читай, платить аренду И ипотеку на уже выплаченные банком застройщику деньги). Не питайте особых надежд на то, как вы обставите новый дом мебелью на полученный от государства грант - обычно этих денег не хватает даже на то, чтобы покрыть эту самую аренду во время строительства (проверено на личном опыте).

Во-вторых, стройка может начаться позже обещанного, или, что еще хуже, затянуться. Мы были свидетелями того, как на участке неподалеку от нас пара домов строилась в общей сложности больше года, а где-то, при заявленных сроках завершения “июль 2016” даже в марте 2016 участки стояли нетронутые. Поэтому выбирать компанию нужно такую, которая на рынке давно и зарекомендовала себя тем, что работу свою выполняет вовремя (хотя, конечно, от накладок и форс-мажоров никто не застрахован).

И последний минус - новые участки, как правило, нарезают там, где есть свободная земля. В случае с Мельбурном, это или западная часть, или далеко-восточная, или на севере. Нужно помнить, что пока район молодой, в нем не совсем понятно что будет со школами, садами, магазинами, кафе и прочей инфраструктурой. Понятно, что совсем в изоляции вы не останетесь, обычно есть глобальный план развития района, где основные общественные объекты предусмотрены. Однако пока район обзаведется всеми этими приятными "мелочами", пока подрастут молоденькие деревья, пока все-все заселятся и улицы приобретут жилой вид... Кроме этого, так как свободная, "неосвоенная" земля под застройку есть в основном в районе конечных станций метро (или там, где метро и вовсе нет), добираться оттуда на общественном транспорте из сити, как правило, займет час-полтора (плюс еще пешком до станции и пешком до дома). Понятно, что не все работают в центре, но и не все готовы тратить по 2-3 часа ежедневно на дорогу до работы и обратно. Мы, к примеру, в этом вопросе очень щепетильны, поэтому при поиске жилья в 2014 году на стройки мы даже и не смотрели.

Однако объявление про строящиеся таунхаусы, что попалось мне, было довольно любопытным. Компания выкупала участки в уже давно заселенных районах, делила их на 3-6-8 частей и строила на них таунхаусы. С одной стороны - это не отдельно стоящий дом, а тот же юнит, только в 2 этажа (читай: своей земли меньше, а ограничений на то, что можно сделать с фронтальной части участка - больше). С другой стороны - это возможность купить жилье там, где уже давным-давно все застроено, ясна ситуация со школами/садиками/магазинами, и, самое главное, где рядом станция (и отнюдь не конечная), так что в случае чего такой дом всегда можно сдать/продать без особых проблем.

Активное гугление и просмотр списка завершенных компанией объектов ничего подозрительного не выдал: все объекты вроде как были закончены в срок, качество, судя по картинкам и по тому, что мы увидели, лично посетив несколько завершенных блоков, было удовлетворительное. Поэтому мы решили съездить к ним в офис и посмотреть что они предлагают в одном из районов неподалеку.

В "пакет", предлагаемый компанией-developer-ом входили:

  1. Уже готовый и утвержденный план строительства (другими словами, размеры комнат и их назначение были уже известны),
  2. Сама земля
  3. Организация строительства силами отдельно привлеченной строительной компании.

В качестве вариаций были разрешены мелкие косметические изменения, такие как выбор цвета плитки в ванной, покрытия на полу (ламинат/кафель/ковролин) и производителя встроенной техники. Итоговая стоимость жилья, правда, была несколько выше, чем мы изначально на все это дело закладывали, но учитывая то, что в подобный новый дом не нужны капитальные вложения в виде ремонта кухни/ванной, плюс неплохое расположение относительно школ, станций и прочих супермаркетов, мы решили рискнуть.

Так в конце августа 2015 года мы подписали контракт на покупку участка земли и постройку на нем 2х бедрумного (2х комнатного + жилая зона) таунхауса с гаражом.

Контракт, что мы подписали, был с условиями, главным из которых было: subject to finance. Фактически это означало, что если бы по истечении определенного срока банк не выдал бы нам денег под конкретно этот объект, то наши обязательства перед компанией-застройщиком отменялись и мы ничего не теряли (ну, кроме времени, что мы ждали ответа от банка). Про эту особенность договоров я уже писала в первой части саги.

Так как банков в Австралии - много, а условия все они предлагают разные, мы решили оформить ипотеку через mortgage broker. Mortgage broker - это специальный человек, в чьи обязанности входит держать “руку на пульсе” и быть в курсе всех условий и акций, что предлагают банки. Те, кто оформляют ипотеку, ничего не платят ему/ей за услуги, т.к. mortgage broker (точнее организация, на которую он работает) получает комиссию за клиента от банка напрямую. Если поговорить с несколькими брокерами из разных организаций, условия каждый может выторговать разные (не забываем, что мы не покупаем джинсы за $50, а берем ипотеку на 30 лет!).

Ну и, конечно, помним, что всегда можно лично сходить ножками в банк / через интернет на сайт и поговорить напрямую, без привлечения брокера. Другой вопрос что исходя из нашего опыта и опыта друзей, многие сначала проверяют условия банков "большой четверки", а в итоге ипотеку оформляют через брокера на более выгодных условиях в тех банках, куда обращаться изначально даже и не планировали, просто потому что о них не знали :) Я никого не агитирую, просто констатирую факты.

В нашем случае со стройкой, мы заключили 2 контракта: один на покупку земли, а второй - на строительство. Нам нужно было оформлять 2 ипотечных кредита. Наша брокер нашла для нас несколько интересных по процентной ставке и условиям предложений, и, после некоторых обсуждений внутри семьи, мы определились с банком.

Предвосхищая вопросы о том, какие у нас условия и какой банк мы выбрали, отвечу сразу. Выбор банка, процентной ставки, типов платежей, условий ипотеки, открытия дополнительных счетов - все это сугубо индивидуально. У кого-то на первоначальный взнос есть 20% от предполагаемого займа, у кого-то - всего 5%. Кто-то собирается купить дом за 400тысяч, а кто-то за миллион. Кто-то планирует купить, сдавать, а потом и вовсе продать, а кто-то собирается жить там долго, воспитывая детей и внуков. Задача брокера - предоставить вам список банков и условий с учетом ваших входных данных, а ваша - решить, что же вам нужно. Нужно помнить, что зачастую не редка ситуация, когда по истечении 3-5-10 лет контракт с банком перезаключается на более выгодных для покупателя условиях (происходит т.н. "рефинансирование"), так как ставки кредитования и/или жизненные обстоятельства меняются.

Кроме того, перед тем как даже начинать обсуждение "а не купить ли нам свое жилье" очень советуем сесть, забить в табличку все данные по доходам/расходам и сопутствующим заключению сделки тратам и внимательно просчитать сколько у вас денег есть, с учетом того, что stamp duty всегда платится из вашего кармана, чтобы не получилось, что в результате всего у вас на счету на момент покупки ничего не останется.

Но вернемся к нам. После заключения контракта все завертелось.

Во-первых, мы наняли solicitor (юриста), для юридического оформления сделки. Услуги такого специалисты необходимы, так как задача юриста - проверить документы, убедиться, что они составлены верно, "перевести" на человеческий язык договора, ответив на все вопросы и убедиться, что клиент не закладывает обе почки под покупку дома все понял. Solicitor / conveyancer - ов можно нанять, можно рискнуть и попробовать оформить все самим, но в Австралии в 99% привлекают посредников, так спокойнее. Специалистов этой категории довольно много, их может посоветовать и агенство, через которых вы покупаете дом, могут посоветовать друзья, кто с ними работал, можно и вовсе нагуглить. Стоимость услуг у всех примерно одинаковая.

Во-вторых, мы выслали подписанный контракт и ряд бумажных форм брокеру, брокер переслала их в банк, банк начал финансовую оценку объекта (valuation), чтобы подтвердить, что он, да, выдаст нам нужную сумму.

Шли дни, прошла неделя, другая, а банк не торопился с выдачей своего “approve”. Нет, они не говорили своего “нет”, но и не говорили четкое "да". Бюрократическая машина ооочень неторопливо проворачивалась, а время поджимало - подходили сроки, когда контракт еще можно было расторгнуть (т.к. положительного ответа из банка мы не получили). Наша брокер делала все возможное и невозможное, “подгоняя” банковских сотрудников, мы, со своей стороны, вынуждены были через юристов перенести сроки выдачи ответа “да или нет” по контракту…. Другими словами - это все было очень-очень нервно для всех. Наконец, банк выдал свое “approve” ("добро") и контракт стал “unconditional”. Пути назад не стало.

Банковский approve был только первым шагом к тому, чтобы мы стали владельцами участка земли. Дата передача прав собственности называется settlement date. Собственно, именно в этот день деньги со счета покупателя переходят на счет продавца (чаще всего, конечно, деньги не покупателя, а оформленной ипотеки, но сути это не меняет). Дата settlement, в свою очередь, в нашем случае зависела от того, как скоро компания-застройщик подготовит участок: снесет старый дом и подведет нужные коммуникации к каждому из продаваемых частей (это обязательное условие при покупке земли).

Фоново мы занимались подписанием контрактов на mortgage с банком, заполняли документы на получение first home owner grant (этим занимается отдельная организация), отправляли необходимые документы в банк, юристам и так далее. Часть документов была выслана бумажно, что-то - электронно, требования у всех разные. Примерно к середине октября 2015 мы получили информацию о том, что settlement будет в течение месяца, еще чуть позже нам сказали, что settlement назначен на конец ноября 2015. Так как все запрашиваемые всеми сторонами бумаги мы подписали, задаток застройщику, согласно условию контракта, внесли,  то мы чувствовали себя, с одной стороны, расслаблено, с другой стороны - несколько напряженно, ведь надвигался декабрь, а потом опять отпускной январь, когда никто не работает (и не строит).

Участок с предполагаемым местом застройки почти перед settlement выглядел вот так (видны подведенные коммуникации):

, Проект "дом", часть 2. Неожиданный поворот сюжета. Плюсы/минусы строительства. Выбор банка, контракт, юридическое оформление. Наши “грабли”., ,

Ну а теперь о "граблях", на которые мы наступили.

За два дня до settlement мы получили письмо от наших юристов о том, что нам, по словам банка, до самой сделки нужно дополнительно заплатить еще, сверху уже запланированного, $9.5К (по буквам: девять-с-половиной-тысяч-долларов). Реакция с нашей стороны была непереводимой игрой слов, ведь мы были уверены, что платить нам в день settlement нужно будет только stamp duty, которая, с учетом всех наших обстоятельств, была значительно меньше. В попытке разобраться, откуда взялась такая сумма прошел весь день. Юристы ссылались на банк, в банк без брокера мы прозвониться не смогли, брокер была на конференции вне зоны доступа. По итогам дня мы решили перевести запрашиваемое на счет юристов, а там уже потом разбираться (иначе сделка не состоится вовсе).

За день до settlement, ближе к вечеру, когда мы уже все тысячу раз перепроверили, но так и не поняли, что за ерунда, наша брокер прозвонила банк и сообщила, что банк посчитал нам stamp duty (налог на покупку) без учета скидок, что нам были положены (сумма получилась в 2 раза больше, чем мы должны были платить). Чей это был “косяк” - банка, не заметившего высланных нами форм или юристов, опять-таки, просмотревших это в документах - нам до сих пор не ясно (я больше склоняюсь мысли что это косяк юристов, но, повторюсь, непоняяятно). Остаток дня прошел в чтении интернета и выяснению, как вернуть эти деньги, если мы заплатим сейчас больше, чем нужно.

Наступил день заключения сделки (settlement). Накануне, уже глубоким вечером, мы выяснили, что переплаченную stamp duty можно будет вернуть, но через пару месяцев, с долей геморроя и танцев с бубнами. Мы решили  давить на юристов, чтобы те разрешили-таки вопрос с банком и банк взял денег ровно столько, сколько надо. В попытках сделать все это дело прошла большая часть дня. В 14-00 в день settlement мы получили уведомление о заключении сделки и том, что банк заплатит stamp duty ровно столько, сколько полагается (ура!!), а излишек, что мы “переплатили”, перечислит обратно на наш счет. Через 2 рабочих дня деньги (около $8К) вернулись, чему мы были, понятное дело, несказанно рады (т.к. эти деньги должны были идти как часть первоначального взноса на стоительство). Почему вернули не $9.5К, как мы заплатили, а всего 8К? Как оказалось, банк взял вперед все комиссии по нашим двум ипотечным кредитам, несмотря на то, что мы пока купили только землю и даже не начали строить (а мы, понятное дело, рассчитывали что выплачивать часть комиссий придется чуть попозже, ну да ладно).

Компания-застройщик на мой запрос о том, когда, собственно, начнется строительство, ответила, что случится это только после Рождества, т.к. им нужно пройти еще долю бюрократии до того момента. В середине декабря мы получили документы от застройщика о том, что council (местный орган самоуправления) официально разрешил строительство и утвердил все планы. Ну а в начале января 2016 на участке начались строительные работы, но об этом будет большой отдельный пост.

Travel well!

Katerina is an author and traveller. She is also a co-founder of 'LetsGoToAU.com' project, created specifically for those who are keen to see the best of Australia, but tired trawling forums for traveller feedback/sifting through hundreds of reviews or simply too busy to organize their trip. 

Get one of the self-drive Australian routes on Google Play

Follow Katerina on Instagram / Facebook / Google+ / Pinterest / RSS