Проект "дом", часть 1. Лирическое вступление. Два вида сделки по покупке/продаже недвижимости в Австралии.

Вся эта история началась почти 2 года назад, в ноябре 2014 года, когда вернувшись из поездки по Тасмании мы обнаружили, что снимаемый нами вот уже 3й год дом выставили на аукцион. Мы давно подозревали, что рано или поздно что-то подобное случится. “Наш” старенький домик находился на углу двух улиц в шаговой доступности от школы, садика, супермаркета, кафешек и станции метро, плюс пляж в 5 минутах езды - просто чудо, а не месторасположение. Так что особых надежд на то, что после продажи его продолжат нам сдавать, мы не питали. Быстрый поиск на сайте нашего council (органа местного самоуправления) показал выданное разрешение на постройку двух домов на участке, так что стало ясно - после продажи дом пойдет под снос. Нам осталось только начать готовиться к переезду.

Переезжать, но когда и куда? С “когда” было понятно: до аукциона нас вряд ли “попросят” выехать. В контракте аренды было сказано что при разрыве контракта, стороны обязаны предупредить друг друга минимум за 60 дней, так что времени на то, чтобы въехать в “новое” жилье у нас было примерно до конца января. Это было не очень много, учитывая то, что на носу было Рождество и летний сезон отпусков, когда все офисы закрываются и никто особо не работает.

Ответ на вопрос “куда” был еще сложнее. Искать что-то на съем или…. Это самое “или” не давало нам покоя несколько вечеров… Продолжать снимать или купить?

Лопнет ли пузырь, о котором так любят поспорить “в интернетах” “эксперты” или нет его вовсе? А если покупать, то что? Квартиру? Дом? Юнит/таунхаус? А, может, строить с нуля? Вопросов было очень много. Сразу скажу, даже сейчас единого ответа на них нет. Мы пришли к выводу, что все очень индивидуально и зависит от множества обстоятельств, начиная от семейного положения, заканчивая жизненными планами. У кого-то двое разнополых детей, каждому из которых нужна отдельная комната, а кто-то “молодой-холостой-бездетный”. Кто-то планирует через пару лет переехать в другой город, а у кого-то работа жестко привязана к определенному работодателю. У кого-то есть средства от продажи квартиры в Москве, а у кого-то своего жилья никогда не было…. Все эти вопросы - лишь верхушка айсберга, но ответы на них влияют на конечный выбор.

Мы, к примеру, четко знали, что уезжать из столь любимого нами юго-востока Мельбурна мы не хотим: сами районы хорошие (хоть и дорогие, сравнивая с западной частью города), относительно недалеко от сити (нам это, в силу специальностей, важно), ребенок записан в одну из лучших школ штата, ну и, главное, денег на первоначальный взнос у нас было не сказать чтобы много (мы же активно “инвестировали” в впечатления от путешествий, а не депозиты/акции/облигации). Поэтому, учитывая наши жизненные планы, мы решили сосредоточиться на вполне конкретном варианте: покупке 2х-бедрумного (2 спальни + гостиная/кухня) жилья в Мельбурне в районе от станции Cheltenham до станции Mordialloc по линии метро Frankston в пешей доступности до станции.

Объяснение почему именно этот район есть вот тут:

Где в Мельбурне жить хорошо - наша история и наш взгляд на районы города

Поиграв с кредитными калькуляторами и подбив баланс имевшихся на счетах средств, мы решили, что ипотека не так страшна, как кажется. Получив так называемый pre-approve (предварительное “добро” на кредит) от банка на определенную сумму, мы начали квест под названием: “найди и купи жилье мечты за пару месяцев”.

Расскажу немного о том, как, собственно, продают и покупают недвижимость (property) в Австралии.

Есть два типа сделки: покупка через аукцион или покупка в частном порядке (private sale). Все объявления о продаже публикуются на двух основных сайтах недвижимости: domain.com.au и realestate.com.au. Зачастую они дублируют друг друга, иногда что-то есть только на одном сайте. Потенциальные покупатели смотрят фотографии интересующих их property, составляют себе список интересных объектов, а затем ездят на просмотры в обозначенное для инспекций время. Обычно на инспекцию отводится около получаса, во время которых можно пройти по дому и все посмотреть, задать вопросы агенту, а также, если жилье нравится, запросить документы по продаже: договор продажи и т.н. Section 32 - юридический документ, в котором собрана вся информация по объекту, начиная от плана участка и того когда впервые участок был зарегистрирован, заканчивая тем, сколько, к примеру, уплачено налогов в пользу органов местного самоуправления (council). Этот документ подготавливается юристами (conveyancer/solicitor) со стороны продавца (его называют vendor), и, в целом, там все прозрачно и понятно, просто нужно читать внимательно. Потенциальные покупатели могут отправить документы на рассмотрение своим юристам, чтобы те посмотрели и подтвердили, что все оформлено верно (к юристам мы еще вернемся во второй части повествования).

Недвижимость, как я уже упомянула, может продаваться 2мя способами. Более удобный для покупателя вариант - это private sale. Покупатель делает предложение о покупке, оговаривает цену и выставляет определенные условия (conditions), при соблюдении которых он дом приобретает, а продавец или соглашается с ценой и условиями или не соглашается :)

В качестве conditions обычно вставляют условие на получение кредита из банка (subject to finance), удовлетворительных результатов инспектора по оценке целостности структуры жилья (building inspection) и времени, когда, собственно, ключи переходят из одних рук в другие (обычно это 30, 60 или 90 дней), но можно написать что угодно, было бы желание.

Главное, что особенно приятно в private sale (для покупателя), это то, что даже если продавец согласится с предложенной суммой, у покупателя есть время на то, чтобы заручиться поддержкой банка и проверить, что дом не собирается рухнуть через год-другой. Если банк, по каким-то причинам, откажет в выдаче кредита или инспекция покажет, что термиты догрызают последнюю доску (с), то все делают вид что “не было ничего, ничего не было”. Контракт не подписывают, продавец через агента продолжает поиски покупателя.

Более рискованный и, местами, очень эмоциональный способ продажи - через аукцион. В определенное время около продаваемого объекта собираются потенциальные покупатели и начинается торг. Зачастую на аукционе дома продаются дороже, чем через private sale, но бывают и исключения. При таком способе продажи нужно знать вот о чем: продавец, как правило, устанавливает “свою” цену, которую он непременно хочет получить за дом (reserved price), и ее, по понятным причинам, покупателям не раскрывают. Более того, агент тоже может “участвовать” в аукционе, повышая ставку от имени покупателя во время торга (т.н. vendor bid). Бывают моменты, когда за дом поторговаться особых желающих нет, и тогда тот, кто назвал самую высокую ставку, получает право индивидуально поторговаться с владельцем (лично или через агента). Кстати, не факт что такие “личные” торги будут успешными (если нет, тогда дом продается дальше через private sale). Если же именно ваше предложение - самое высокое И оно выше reserved price, то, после нескольких возгласов агента “3-2-1”, вы слышите “Продано!”

Агент потирает руки, дарит вам бутылку вина, но покупателю рано радоваться, начинается самое “веселое”. Представьте: никаких отступных нет, никаких условий “а, вдруг банк не даст денег?” или “ой, а тут крыша течет”. Вы УЖЕ купили. Другими словами, отправляясь на аукцион, вы должны точно знать, сколько денег вам даст банк и быть уверенным, что дом находится в нормальном состоянии. Если с деньгами все более-менее понятно (pre-approve можно получить заранее, хотя он - далеко не 100% гарантия выдачи ипотеки, у банка свои способы оценки стоимости недвижимости), то с building inspection не все так просто - заказывать за свой счет ДО аукциона ее имеет смысл только если вы 100% уверены, что этот дом вы купите, а иначе можно просто разориться на всех проверках. Поэтому, в большинстве случаев, во время инспекций покупатели внимательно смотрят на крышу/стены, заглядывают под раковины и в ванные, выясняя, есть ли там что-то, что даже дилетант заметит, и надеясь, что ничего “страшного” с домом все-таки, в ближайшем будущем не произойдет (мы, к примеру, так отмели пару вариантов из-за просевшей крыши и обилия плесени в душевой - совершенно непонятно, во сколько может обойтись ремонт подобного в будущем).

К сожалению, согласно статистике, на момент написания этой записи (сентябрь 2016 года) большинство жилья в крупных городах продается именно с аукциона (в Сиднее (~60%), Мельбурне (~75%) и Брисбене (~45%)). Аделаида, Дарвин, Перт, вся Тасмания и маленькие городки на сегодняшний день менее подвержены ажиотажу “надо срочно покупать” и там все намного спокойнее. Из хорошего про аукционы могу отметить, что это в какой-то мере “шоу”, с шутками, словесными “подколками” между агентами и потенциальными покупателями. Поглядеть на это приходят все соседи и случайные прохожие, так что если вам субботним утром делать нечего - езжайте на аукцион, это весело (если не было бы грустно от растущих цен, но это лирика).

Итак, с середины ноября по конец декабря 2014 года все наши выходные и часть будних дней прошла в разъездах по инспекциям на просмотр домов. Поначалу было довольно тяжело, так как вариантов было много и в определенные дни у нас все было расписано буквально по минутам. Однако постепенно мы втянулись и выяснили для себя несколько моментов. Во-первых, мы поняли, что квартиры - это не наше совсем. Несмотря на относительную дешевизну, в просмотренных нами небольших квартирных домах жили весьма, кхм, своеобразные, люди. Вдобавок мы выяснили для себя, что без кусочка земли, пусть и маленького, жилье - не жилье для нас вовсе.

Во-вторых, мы столкнулись с очень неприятной особенностью объявления цены на недвижимость: в объявлении указывалось одно, а на практике предполагалось что покупатель предложит минимум на 10% больше. Некоторые агентства шли дальше и специально занижали заявленную стоимость, создавая такой ажиотаж среди потенциальных покупателей, что на аукционе за дом шли ожесточенные торги и он продавался почти в 2 раза дороже от изначальной цены. Со временем мы составили собственный список таких “недобросовестных” агентств, и знали, чего от них ожидать.

Из хорошего - мы изучили вдоль и поперек все окрестные районы, научились предугадывать за сколько продадут тот или иной дом, более-менее стали разбираться в том, на что стоит обращать внимание при визуальных инспекциях, а на что - нет… Кроме того я перестала вздрагивать от каждого телефонного звонка с неизвестным телефонным номером, научившись, наконец-то, говорить на автомате “какдела-хорошо-аувас” агентам.

Но время шло, а домик (точнее, юнит) “нашей” мечты так и не находился. Нас или не устраивала цена, или расположение, или планировка…. Если бы речь шла об аренде, понятное дело, мы бы не выбирали так основательно, но тут мы предполагали жить в доме как минимум 3-5 лет…. Тем временем продали дом, который мы снимали, а, вслед за этим, мы получили уведомление о досрочном расторжении контракта аренды через 2 месяца (новому владельцу не терпелось начать строительство, поэтому он договорился со “старым” о том, что нас таким, вполне легальным способом, “выселят”)... Часы тикали…. Наконец, мы сделали предложение о покупке одного подходящего под наши запросы юнита, однако нам отказали (хозяин хотел больше денег, а мы больше предлагать не хотели). В другом варианте мы попробовали передать наше ценовое предложение через агента владельцу до аукциона (эдакий private sale до того как), но хозяин отказался, рассчитывая, видимо, получить на аукционе бОльшую сумму (как потом показала практика, на аукционе за дом никто не торговался и его продали уже позже в частном порядке, значительно дешевле того предложения, что делали мы). Мы же, понимая, что сейчас - конец декабря, а на носу - Рождество, Новый год и совершенно “мертвый” в плане заключения сделок летний январь, а нам вот-вот уже переезжать, махнули рукой и довольно быстро нашли неплохой вариант на съем, подписав контракт аренды на год в соседнем с нами районе.

Итак, на конец 2015 года жилье мечты мы не купили, но это, как вы понимаете, далеко не конец истории.

Travel well!

Katerina is an author and traveller. She is also a co-founder of 'LetsGoToAU.com' project, created specifically for those who are keen to see the best of Australia, but tired trawling forums for traveller feedback/sifting through hundreds of reviews or simply too busy to organize their trip. 

Get one of the self-drive Australian routes on Google Play

Follow Katerina on Instagram / Facebook / Google+ / Pinterest / RSS